奠基土改，撬动农业信息化（二）——“土地承包经营权纳入不动产统一登记”业务分析与软件服务专题

4月8日，国图信息推出了《奠基土改，撬动农业信息化》系列推文第一篇 《土地承包经营权纳入不动产统一登记整体解决方案》。今天以土地承包经营权新老业务模式之间的衔接和国图信息在新形势下提供的软件服务为主题，推出系列推文的第二篇——《“土地承包经营权纳入不动产统一登记”业务分析与软件服务专题》。

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土地承包经营权历史沿革

土地承包经营权确权登记基本完成

2013年中央1号文件要求“用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作”。截止2019年底，全国基本完成该项工作，初步探索建立了涉及土地承包经营权设立、转让、互换、变更、抵押等内容的登记制度，搭建了相对健全的土地承包经营权信息应用平台，实现了对土地承包合同、登记簿和权属证书管理的信息化，为后续将土地承包经营权纳入不动产统一登记提供了充分的铺垫支撑作用。

 土地承包经营权历史沿革

 “三权分置”改革

为促进农业现代化的发展和农村土地规模化经营，国家于2018年底对《中华人民共和国农村土地承包法》进行了修订。本次修订将土地承包经营权分置为土地承包权和土地经营权，形成了农村承包土地“三权分置”的格局。其中，农村土地“所有权”根据土地性质归国家或集体所有，“承包权”归签订承包合同的农户所有，“经营权”则归属于农村承包土地流转后负责经营土地的人。“三权分置”改革对“土地承包经营权纳入不动产统一登记”的业务衔接和信息化建设工作亦提出了新的要求。

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业务痛点

职能划转前后业务模式不同

将农业主管部门的登记职能划转至不动产登记机构后，由于双方的运作模式和业务语境不同，需要进行业务衔接的梳理。例如，根据《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》，当土地承包经营权发生转移时，对应的登记类型为变更登记，而在不动产统一登记中对应的登记类型为转移登记；土地承包经营权证书簿册按照以户为单位编制，而不动产统一登记中则围绕不动产单元登簿发证。

“三权分置”后业务流程需再造

在“三权分置”背景下，土地承包权和土地经营权在纳入不动产统一登记之后需分开登记发证。同时，按照旧有规定，对土地承包权主体不变而土地经营权主体发生变化的场景（如转包、出租等），不需登记，仅需备案。该情况可能会导致管理信息和数据资料的缺失，不利于经营权利的保障。基于以上的需求场景，亟需设计新的业务流程以满足改革要求。

各地信息化程度参差不齐

由于各地经济条件、农村承包土地流转程序规范程度、历史产权更迭等差异较大，导致各地的土地承包经营权信息化程度也不尽相同。例如，有的地区仍以纸质流程的流转为主；有的地区仅支持登记发证流程的信息化，并未实现转包、出租合同网签备案；更有部分地区由于历史数据原因，造成了一些产权矛盾。因此，与完善的房地一体化不动产登记信息化相比，农村土地承包经营权登记信息化水平亟待提升。

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业务衔接分析

职能衔接

职能的变化主要体现在两点：原权属登记管理职能从农业主管部门划转至自然资源主管部门；原承包经营权登记职能拆分为承包权和经营权分别登记，同时出租、入股等经营权流转业务原先仅执行备案，之后将可以执行登记管理。

业务职能衔接关系

簿证衔接

原有土地承包经营权登记簿是以户为单位进行登簿，一户一簿，多个承包地块登记在一个登记簿上。不动产登记簿是以宗地为单位编成，同一宗地范围内的所有不动产编入同一登记簿。纳入不动产统一登记后，一个承包地块相当于一个宗地。因此，建议登记簿以承包地块为单位管理，即一个承包地块为一簿。

登记簿衔接关系

原有土地承包经营权证以户为单位发放，一户一证，一本证上记载多个地块。纳入不动产统一登记后，将与“三权分置”对应，采用承包权、经营权分别发证。为方便管理，承包权证建议仍然以户为单位发放，可采用集成版不动产权证书。同时，为便于经营权流转，经营权证发放方式可根据各地实际情况灵活调整。

产权证书衔接关系

流程衔接

在深入研究不动产统一登记业务与土地承包业务的关系后，国图信息整理了12类土地承包经营权纳入不动产统一登记后的登记业务类型。同时，结合土地承包经营权的实际业务需求，梳理了11个常见登记业务场景，并设计了对应的业务办理流程。

常见登记业务类型与业务场景

以其中一个业务场景为例：某村现有地块A等待承包，该村村民张三想承包地块A但不直接从事生产活动。与此同时，某农业公司想在该地块上种植农作物以换取经济价值。

依照现有业务流程，张三、农业公司与村民小组三方协商议定，签订合同之后，村民小组递交登记申请，经过乡级、县级农业主管部门逐级审核，由同级政府颁发土地承包经营权证，村民小组领取并发放给张三。张三与农业公司签订地块出租合同，并向发包方备案。

“三权分置”、统一登记前后典型业务流程

“三权分置”、统一登记后，流程优化为：张三、农业公司与村民小组三方协商议定，签订三方合同，统一向不动产登记机构递交登记申请。不动产登记机构受理登记业务，线上与农业主管部门同步审核。在业务办结后，当事人前往登记窗口分别领取土地承包权证书和土地经营权证书。

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软件服务介绍

为支撑土地承包经营权纳入不动产统一登记，国图信息将提供全面升级的不动产交易登记一体化平台软件。升级后的平台可为发包、承包、受让、管理各方用户提供涵盖权籍、交易、登记、档案、监管、共享全流程的业务服务。

不动产交易登记一体化平台系统架构（支持土地承包经营权）

权籍管理

权籍系统通过数据导入、属性处理以及联动更新等功能支撑土地承包经营权权籍数据库的快速创建和管理，并为协助解决产权矛盾问题，强化了分析功能和批量处理功能。

承包经营权权籍数据管理

产权交易

土地承包经营产权交易系统提供主体管理、信息发布、网上签约、合同备案等功能，实现农村承包土地流转的闭环管理。

承包经营权合同管理

登记办理发证

申请人可在网上发起登记申请，登记业务系统抽取相关数据自动新建流程，同时提供受理、审核、登簿、缮证、发证在内的完整登记业务服务。为提高办理效率，系统还将提供组合流程、“一窗受理”等高级业务办理功能。

承包经营权登记业务办理

自动归档存储

登记办结后，数据推送给不动产档案管理系统，档案系统统一接收并自动存档，实现对土地承包经营权档案资料的统一管理。

承包经营权档案管理

成果分析和监管

支持对土地承包经营权在内的不动产业务数据进行多维分析，包括但不限于土地集约度、土地流转热度分析等，协助管控土地承包经营工作。同时支持数据合规性检查、统计分析、图表生成等监管功能。

承包经营权成果分析和综合监管

总结来说，做好土地承包经营权纳入不动产统一登记工作，需要在理解业务痛点的基础上，解构业务部门的职能分工，设计最优的业务流程和衔接机制，并落实到信息化建设和实践工作中。

在实践工作中，我们遇到很多值得探讨的承包经营权权属矛盾，近期将推送系列第三篇：《奠基土改，撬动农业信息化（三）——“土地承包经营权纳入不动产统一登记”数据整合与权属矛盾处理专题》，敬请期待！

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